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2018年11月月刊

   

一、楼市分析


1031中央政治局会议虽然并未提及房地产市场,不过会议精神明确传达出了以稳为主的信号,但仍然使得房地产市场政策进入了空窗期。传统“金九银十”的成交量在供应明显增加的情况下依然持续环比下滑,但这一趋势在11月有所回转。


杭州的房贷利率市场在近期也有了新的变化。10月底,工商银行、中国银行部分支行率先下调房贷利率;11月,建设银行、农业银行、招商银行、汇丰银行等也相继回调。这不仅是针对刚需购买的首套房,甚至还包括二套房。这一政策的改变也在刺激着购房者的购买动力。


十一月的商品房成交量较十月有所回升,成交价格出现小幅上升。特别是单价在3-4万/平方米,总价在300-500万/套的住宅在成交量上有明显的上升,体现出11月的改善性需求占比得到了提升。且对于酒店式公寓这种投资性较强的房地产,购房者逐步回归理性,成交自5月起一直处于下降状态。由于受到限价政策及现房销售政策的限制,2017年至今仍有部分宅地未上市,但是杭州市区可售商品住宅仅剩2万多套,去化时间预计在2.9个月左右。因此接下来仅剩不到一个月的时间,在市场有所逆转后,预计各大房企会加大新房供应,并且为了快速去化,预计会相应降低购房门槛。


从二手房成交量来看,十一月较十月有一定的增长,出现了反弹的趋势,但从整体上来看,市场对于二手房的观望气氛依然存在,而接近年底,市场成交反弹的空间有限,故整体交易预计基本上维持在现有的水平。从价格方面来看,整个市场经历了几个月的成交低谷期,议价的空间已经打开,甚至部分非核心区域下降幅度仍在上升。


土地市场方面,本月杭州供地继续缩量,推地节奏上,杭州继续保持十月的缓慢态势。同时开发商参与拍地热情持续保持低迷。供需两端的冷却有助于杭州土地市场更好地回归到正常运行轨道上来。预计这种低出让量、低成交量的杭州土地市场状况在未来仍将持续。


预计在未来十二月,由于短期内购房群体的需求透支且购买力受限,大量房地产项目降价又助长观望情绪的蔓延,市场压力会进一步增加。作为准一线城市,杭州房地产市场的项目分化情况将逐渐变成常态:稀缺高品质项目仍然一房难求,而冷门地段的项目或将无人问津。


 


二、杭州房地产市场信息分析


(一)商品房市场成交情况


11月杭州市区(暂不含富阳区和临安区)新建商品房成交总量为8785套,同比下降明显,幅度为16.7%,但较10月仍有所增长,幅度为14.7%;成交均价为29380元/平方米,为历史同期新高,同比上涨13.2%。杭州主城区新建商品房成交总量为3719套,同比仍为下降,幅度为16.03%,但环比增长较多,幅度为62.69%;成交均价为39836元/平方米,为历史同期新高,同比上涨24.06%。

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截至2018年11月底,杭州市区新建商品房可售房源77708套,其中,主城区42642套,余杭区19158套,萧山区15908套。由于2018年下半年商品房成交量持续走低,故可售房源套数同比上涨3.3%。去化时间按近一年商品房成交126981套的速度来计算需要7.3个月。


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11月杭州市区(暂不含富阳区和临安区)新建商品住宅成交总量为6581套,位列近六年同期第四位,同比下降3.9%,但较10月仍有所增长,幅度为12.8%;成交均价为30823元/平方米,为历史同期新高,同比上涨12.8%。杭州主城区新建商品住宅成交总量为2378套,同比上涨4.62%,环比上涨73.96%;成交均价为42646元/平方米,为历史同期新高,同比上涨17.09%。

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截至2018年11月底,杭州市区新建商品住宅可售房源20245套,其中,主城区6386套,余杭区7673套,萧山区6186套;同比下降19.9%。去化时间按近一年商品住宅成交83021套的速度来计算仅需要2.9个月。

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(二)二手房市场成交情况


根据透明售房网数据统计显示,11月杭州二手房全市(含富阳、大江东)共成交3558套,环比10月上涨21.1%。虽然较上半年各月的成交量来说,11月仍然成交不高,但至少使下跌的局面得到了控制。自6月份开始杭州二手房交易呈现持续下跌的态势以来,11月是下半年中首月有所回升的。从价格方面来看,二手房价也从8月开始止涨平稳,继而转向下跌,环比上月实际成交价格下降幅度2%左右,尤其是非核心区域的房价下跌更为明显。


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从新增房客源变化来看,11月新增房源量与10月相比下降了15%左右,而新增客源量增加了2成多。新增客源量的增加,说明购房者的观望情绪正在逐步减弱。而在新增客源增长率最高的区域是城市周边的低价区域,也在一定程度上说明刚需购房者仍然是主力军。当价格回落,议价空间加大,当前的价格已经达到部分购房者的心理预期,于是这部分购房者便结束之前的观望状态,逐渐入市。

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从成交面积段涨跌幅来看,60-90方上涨幅度最大,高达5.06%,说明刚需客户在本月较上月有所增多,购房者选择结束观望状态,逐步入市。而60方以下的二手房下跌了5.11%,说明在价格有所下降之后,购房者更愿意购买60-90方的二手房。90-120方、120-140方面积段较10月有一定的微涨。


(三)土地出让概况


2018年11月,杭州全市共成功出让土地16宗,总出让面积33.4万平方米,环比下降2.2%;总出让金额74.4亿元,环比增长80.0%。其中,涉宅用地出让4宗,可建面积为31.3万平方米,环比10月减少14.6%,出让金额49.8亿,环比增长128.7%。


本月杭州供地继续缩量,已连续三个月土地出让面积不足40万方,是去年同期的约三分之一,并且推地节奏缓慢的态势仍将延续。


分区域来看,本月土地出让主要集中在主城区域以及萧山区域,其他区县供应面积较少。主城区本月出让土地5宗,其中住宅用地2宗,地块总可建面积34.5万平方米,成交金额58.9亿元,占全市总成交金额的79.2%。主城区在经历了连续两个月宅地断供,于本月出让了2宗纯住宅用地,均是运河新城的优质地块。


萧山出让土地1宗,总可建面积20万平方米,成交金额10.9亿,占全市总成交金额的14.7%。


此外,临安、富阳、余杭和淳安共出让土地10宗,总可建面积25.2万平方米,出让金额较合计占比仅6.1%。


建德、桐庐和大江东本月无土地出让。


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由于杭州楼市行情的不断变化,之前所取得的高价地风险日益增加,目前已有多个高价拿地项目在“拖延”之后以微利甚至亏本价格上市。因此,本次出让的土地虽然是运河新城的优质地块,最后融创依旧是以低溢价竞得运河新城姊妹宅地,由此见得房企拿地趋于保守。


从具体竞拍情况来看,运河新城单元GS1201-04地块和运河新城单元GS1201-05、10地块是两宗相邻的姐妹地块,其中西侧GS1201-04地块楼面价21614元/平方米(溢价率5%);东侧沿运河的GS1201-05、10地块楼面价24321元/平方米(溢价率18%),最终以合计48.6亿元总价被融创收入囊中。


根据目前杭州国土资源局的土地挂牌公告显示,截至11月30日,全市预计12月出让的挂牌地块共6宗(其中涉宅用地1宗),地块总出让面积19.35万方,可建面积69.1万方。由于多个区域已经完成了年度的推地任务,因此下个月仅出让6宗地。


 


三、房地产市场宏观环境信息分析


(一)全国房地产市场环境概况


2018年10月国房景气指数值为101.9。该指数自17年开始稳步上升,前几个月稍有下降,近期又保持回升,且一直保持在景气状态。


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注:“国房景气指数”是一套针对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映的指数体系,以100为临界值,指数值高于100为景气空间,低于100则为不景气空间。


(二)浙江省房地产投资概况


根据中国统计局发布的最新数据,截至10月底,2018年全国房地产投资累计额为99324.92亿元,住宅投资累计额为70369.92亿元。其中,10月全国房地产投资额为10659.88亿元,住宅投资额为7563.58亿元。10月浙江省房地产投资额为870.62亿元,环比下跌12.27%,同比上涨15.21%;住宅投资额为625.17亿元,环比下跌14.07%,同比上涨17.05%。


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(三)杭州市房地产市场环境概况


杭州市地价指数


2018年第二季度,中国城市地价动态监测网公布的杭州市地价水平分别为综合14384元/平方米,商服18992元/平方米,住宅20868元/平方米,工业940元/平方米(均为楼面地价)。相比18年第一季度,本季度综合、商服、住宅、工业的土地单价环比略涨,分别为2.00%、2.07%、1.98%、2.40%。


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四、房地产市场热点摘录

浙江省直住房公积金中心网上还贷提取业务正式上线

11月5日,浙江省直住房公积金中心网上还贷提取业务正式上线。这意味着,该中心的缴存客户,在办理商业住房按揭贷款还贷提取时,不再需要前往贷款银行打印还款流水了,只需要登录个人网厅,选择还贷提取,再选择贷款类型,确认提取金额,便可完成还贷提取网上申请,整个过程只要点点鼠标、刷刷脸即可完成,实现了还贷提取"零材料、零跑腿"办理。这是浙江省直住房公积金中心开通网上办事大厅以来,深化“最多跑一次”改革的又一便民举措。

浙江第二大海上悬索桥贯通 距大桥通车又迈出一步

11月13日,经过3年多的艰苦奋战,舟山市岱山县秀山大桥主桥钢箱梁胜利合龙,全桥随之贯通,这标志着距大桥通车的目标又迈出坚实一步。据介绍,秀山大桥全长3.063公里,桥宽24米,按双向四车道一级公路标准设计,速度为80公里/小时。其中主桥为主跨926米的双塔三跨钢箱梁结构悬索桥,是浙江省第二大海上悬索桥。建成通车后将形成由江南大桥、官山大桥、秀山大桥以及秀山陆上接线公路组成的海上交通线,使高亭至舟山本岛的海上行程将由原来的50多分钟缩短至10余分钟,并能满足全天候出岛。

7条道路2条地下隧道 杭州亚运村交通将有机串联

11月19日,萧山政府网公布了杭州市萧山区发展和改革局《杭州市钱江世纪城亚运村片区市政基础设施工程(一期)——平澜路等7条道路项目可行性研究报告的批复》。此前,钱江世纪城开发建设有限责任公司提出了平澜路等7条道路项目可行性研究报告,批复中,萧山发改局同意一期项目中平澜路等7条道路项目可行性研究报告。项目的建设,有利于实现亚运村地面至地下交通的有机串联,保障亚运村的顺利建设以及亚运会的顺利召开,积极落实杭州市“拥江发展”战略。

杭州房贷利率全面松动,二套房也适用

10月底,工商银行、中国银行部分支行率先下调房贷利率;11月,建设银行、农业银行、招商银行、汇丰银行等也相继回调。这不仅是针对刚需购买的首套房,甚至还包括二套房。

整体来看,目前,杭州大部分银行首套房贷利率上浮10%,仅有少数银行上浮20%。在此之前,首套房整体维持在15%-20%,其中四大行基本上浮15%,股份制、城商行相对较高,还有个别支行曾经上浮30%甚至是40%。这次下调,不仅针对刚需购买的首套房,甚至包括二套房。目前,二套房贷利率整体上浮15%-25%。放款速度也加快不少,今年上半年排队等放款,一等就是一两个月,而现在最快一周就能搞定。

博奥隧道工程 “拥江号”盾构机始发 该隧道计划2020年底开通

11月29日,博奥隧道工程西线隧道盾构机“拥江号”在江南工作井始发。根据建设计划,“拥江号”盾构机由南向北将依次下穿钱塘江南岸大堤、钱塘江底和钱塘江北岸大堤,西线掘进长度约1680米,预计于2019年10月到达江北工作井接收。博奥隧道工程越江段掘进施工采用由我国自主设计制造的两台直径为11.7米的泥水平衡盾构机。第一台“拥江号”于6月底完成制造,9月初开始下井安装,并同步开展泥水处理设备、盾构管片等配套设施的生产、安装和调试工作,确保顺利始发。目前,第二台东线隧道盾构机“亚运号”已完成制造,正在陆续运抵现场进行安装调试,计划2019年春节后始发,于2019年12月实现隧道双线贯通。

附件:11月杭州市区土地出让一览表:

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