浙江国信房地产土地估价咨询有限公司
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2018年10月月刊

   

一、楼市分析

十月,中央政治局会议虽然并未提及房地产市场,但是会议精神明确传达出了以稳为主的信号,因此后续政策全面放松可能性不大。传统“金九银十”的成交量在供应明显增加的情况下依然持续环比下滑,市场转冷趋势显现。

十月杭州市新房供应量较九月出现增长,成交价格出现小幅回升。由于临近年末,受业绩压力影响,各大房企开始加速项目入市并加强营销力度,尽早抢收业绩以达成全年销售目标。不过尽管供应增加,新房成交量相比全年来说还是继续维持在一个较低的水平。在全国房价普遍下行的背景下,购房者普遍选择继续观望等待。

随着房地产市场的逐渐降温,十月杭州二手房继续保持量价齐跌的态势。自从进入下半年以来,杭州二手房市场成交量已经呈现连续五个月的下降,而成交均价也是不断下滑,十月杭州二手房成交均价环比下降幅度更是达到4%左右,明显超过九月份环比0.5%的跌幅。近期杭州二手房市场的特征主要有以下两个方面:首先,新房市场以价换量的趋势逐渐形成,许多潜在的购房者都将目光从二手房市场转移至新房市场;其次,买方和卖方对于后市的看跌预期增加,即使卖方主动降价,但成交量仍然不断下滑。

土地市场方面,杭州十月份土地市场供应、成交规模与上月相比变化不大,土地成交均价和溢价率同样波动较小。在经过九月自然资源部集体约谈后,土地市场进入切实整治的阶段,杭州市政府的土地调控政策发布频次明显降低。在推地节奏上,杭州继续保持九月的缓慢态势;同时开发商参与拍地热情持续保持低迷,流拍情况明显。供需两端的冷却有助于杭州土地市场更好地回归到正常运行轨道上来。预计这种低出让量、低成交量的杭州土地市场状况在未来仍将持续。

预计在未来的十一月和十二月,由于短期内购房群体的需求透支且购买力受限,大量房地产项目降价又助长观望情绪的蔓延,导致已开盘项目去化不力的情况将在短期内加剧,市场压力会进一步增加。作为准一线城市,杭州房地产市场的项目分化情况将逐渐变成常态:稀缺高品质项目仍然一房难求,而冷门地段的项目或将无人问津。

 

二、杭州房地产市场信息分析

(一)商品房市场成交情况

2018年10月,杭州市区商品房总成交7651套,环比2018年9月下降28.5%;杭州市区商品房成交均价28010元/㎡,环比上涨9.8%,在连跌三个月后价格有所回升。杭州市区住宅商品房共成交5835套,环比9月下降24.6%,创下6年来历史成交新低。从成交走势来看,受经济下行和政策调控的双重影响,自7月以来杭州新建商品房成交数量持续下降,但是10月成交均价出现了一定的回升。

近六个月杭州市区新建商品房成交走势

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(二)二手房市场成交情况

10月市场成交量继续受淡季、购房需求下降等因素影响,市场成交量持续低迷。根据透明售房网数据显示,10月杭州全市(含大江东和富阳)二手房共成交2938套,环比下降11.77%;此外,二手房住宅成交均价已经连续2个月保持下降,10月成交均价在9月微降0.5%的基础上,继续下降4%左右。总体来看,10月二手房市场呈现的是量价齐跌的局面。

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从10月购房面积段来看,90方以下面积段房源成交比重已经超过七成,约占据74.0%左右,可见中小户型依然是置业首选,其中特别是低总价、小户型公寓持续走俏,约占到该面积段的17%左右。小户型公寓的走俏,主要源于当下二手房价格总体偏高,而目前购房群体多以单身自住和婚房需求为主。

10月 120方以上面积段成交占比大多呈现下降态势,但其中140-200方面积段户型成交占比有所上升。这是由于目前市场成交需求中占比较大的一部分为家庭需求,而140-200方面积段的房源能够提供充足的生活空间,更好地契合了此类人群的住房需求。

2018年9-10月各面积成交占比变化

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(三)土地出让概况

全市供地持续缩量月出让土地不足20宗

2018年10月,杭州土地市场出让总量继续缩减,表现平平。全市共成功出让土地17宗,总出让面积34.2万平方米,环比下降12.9%;总出让金额41.3亿元,环比增长59.5%。其中,涉宅用地出让7宗,可建面积36.7万平方米,基本与上月持平(35.4万平方米) 。

纵向比较,10月继上月连续3个月出现跌幅,为今年第二低位,仅略高于春节期间的出让体量,并且推地节奏缓慢的态势仍将延续。

 杭州全市2018年1月-2018年10月土地成交走势图

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各城区土地供应节奏放缓   主城宅地继续断供

分区域来看,本月土地供应主要集中在主城区域以及余杭区域,其他区县供应面积较少,主城区本月出让土地4宗,地块总可建面积24.4万平方米,成交金额15.5亿元,占全市总成交金额的37.6%。

余杭本月出让土地5宗,其中涉宅用地3宗,总可建面积19.3万平方米,成交金额13.6亿元,;淳安本月出让土地4宗,其中涉宅用地2宗,总可建面积9.4万平方米,成交金额3.0亿元,;此外富阳、临安、建德、桐庐本月各出让土地1宗,总可建面积17.2万平方米,成交金额9.2亿元。萧山区和大江东本月无土地出让。

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下月土地出让体量维持低位  热点区域供地有所增加

根据目前杭州国土资源局的土地挂牌公告显示,截至10月31日,全市预计11月出让的挂牌地块共17宗(其中涉宅用地4宗),地块总出让面积35.2万方,可建面积88.3万方。从下月挂牌情况来看,11月土地出让量与前两月基本持平,但下月出让的地块中不乏钱江新城1期、钱江世纪城和运河新城的优质地块,其中运河新板块将有两宗纯宅地入市,这也是该板块今年以来首次出让住宅用地。

 

三、房地产市场宏观环境信息分析

(一)全国房地产市场环境概况

2018年10月国房景气指数值为101.9。该指数自17年开始稳步上升,前几个月稍有下降,近期又保持回升,且一直保持在景气状态。

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注:“国房景气指数”是一套针对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映的指数体系,以100为临界值,指数值高于100为景气空间,低于100则为不景气空间。

(二)浙江省房地产投资概况

根据中国统计局发布的最新数据,截至9月底,2018年全国房地产投资累计额为88665.04亿元,住宅投资累计额为62806.34亿元。其中,9月全国房地产投资额为12146.2亿元,住宅投资额为8691.9亿元。9月浙江省房地产投资额为992.35亿元,环比上涨16.44%,同比上涨28.75%;住宅投资额为727.53亿元,环比上涨12.04%,同比上涨41.09%。

 

2017年9月-2018年8月浙江省房地产投资额走势图

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(三)杭州市房地产市场环境概况

杭州市地价指数

2018年第二季度,中国城市地价动态监测网公布的杭州市地价水平分别为综合14384元/平方米,商服18992元/平方米,住宅20868元/平方米,工业940元/平方米(均为楼面地价)。相比18年第一季度,本季度综合、商服、住宅、工业的土地单价环比略涨,分别为2.00%、2.07%、1.98%、2.40%。

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四、房地产市场热点摘录

 

人民日报:楼市调控不是虚张声势的花架子

国家统计局近日公布的数据显示,今年前三季度,我国一二三线城市商品住宅销售价格平均涨幅比去年同期有所回落,各地楼市调控持续加码成效显现。然而,面对经济转型时期外部不确定性增强与经济下行压力增大,不乏呼吁各地“放松房地产调控以提振经济”的声音。对此,分析人士指出,中国房地产政策坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”这一基本定位不会出现动摇。楼市调控措施,不是虚张声势的“花架子”,而是促进房地产市场健康发展、帮助实体经济不断壮大、提升民众生活质量与获得感的真功夫。

 

《紫金港科技城西科园区块城市设计》开始征求意见

在杭州规划局官网上,《紫金港科技城西科园区块城市设计》开始征求意见。规划范围为292.56公顷,南至留祥路、西至环城快速、东至5号河;其中改造提升区约173.36公顷,扩园新建区97.20公顷,浙大网新约22公顷。未来,拟打造成创新型现代化科技新城。总体城市设计将形成4个高层簇群:振华路与环城高速交口簇群,建筑高度在120-200米之间;西园路与振华路交口簇群,建筑高度在120-150米之间;湖心公园南侧地块,建筑高度在240米;沿园区创新服务平台东西轴线线性展开,建筑高度在80-120米之间。另外,留祥路远期全线高架改造。

 

 

沪杭甬高速杭州段改建获批  预计2021年底建成

10月30日,浙江省发改委批复了沪杭甬高速公路杭州市区段(乔司至红垦)改建工程项目,项目是杭州亚运会配套工程,总投资约127.9亿元,整个建设工期计划为36个月,将在2021年底建成。项目北起沪杭甬高速公路乔司枢纽,南至红垦枢纽,全长约23.6公里,其中改建里程约21.5公里。改造后的沪杭甬高速市区段,将是拥有“高架+地面道路”的城市快速路。项目将新建跨钱塘江大桥1座,设互通式立体交叉9处,废除德胜、彭埠等互通收费站3处,新建主线收费站2处,机场轨道快线设车站3座,同步建设主线高架桥下地面道路。

 

今年前三季度杭州GDP增长7.3%   总量近万亿元

10月23日上午,记者从杭州市统计局和国家统计局杭州调查队获悉,前三季度杭州市实现生产总值(GDP)9673亿元,同比增长7.3%。“7.3%的增速,仍处在中高速区间。而且,今年以来,杭州经济结构在持续调整与优化,经济发展的质量在提高。”杭州市统计局有关负责人告诉记者。

 

附件:10月杭州市区土地出让一览表:

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