浙江国信房地产土地估价咨询有限公司
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2018年9月月刊

   

一、楼市分析

近期以来,中央对于房地产市场的政策调控并未出现松动的迹象。银保监会八月共计开出418张银行类罚单,罚没约13139万元,问责265人。从受处罚领域来看,房地产类贷款成为此次监管重点,多家银行因个人信贷资金违规流入楼市而受到处罚,向外界传达出持续严格把控楼市资金流入的强烈信号。同时,棚改货币化安置政策在全国范围内逐渐停止或取消,需求端占比最大的刚性需求群体开始减少;而从供应端来说,各级政府推地难度加大,出让数量和出让金额进一步大幅度缩减。另一方面,各大房企在拿地上表现十分谨慎,大部分地块均是以底价成交。作为中国房地产龙头之一的万科在大会上喊出“活下去”的口号,标志着中国房地产市场的冬天已经到来。

九月杭州市(不含富阳和临安)新房成交量较八月略有回升,但成交价格出现小幅下跌。由于新房市场并未出现限价松动的迹象,新房供应量无法出现大的提升,九月新房成交量相比全年来说还是继续维持在一个较低的水平。同时杭州新房摇号中签率呈现一种板块分化的态势:热门的板块如大江东,摇号的平均中签率只有4%;而像临安建德之类的冷门地块,摇号的平均中签率却高达63.3%,相当于是前者的15倍。此外,摇号和土地的热度也呈现一种正相关的关系,中签率较高的几个板块已有明显的“退烧”迹象。

随着房地产市场的逐渐降温,九月杭州二手房挂牌量继续增加;但挂牌价格相比前几个月有了明显下降。自从进入下半年以来,杭州二手房市场成交量已经呈现连续四个月的下降,这无疑标志着市场正处于下行趋势中。目前,九月杭州二手房市场成交量进一步下跌至3330套,环比下跌31.0%,这表明宏观经济形势的严峻、市场预期的转变对杭州二手房市场产生了持续影响。而从二手房的成交结构来看,成交结构内小户型、低总价的房源占比较大,且成交占比环比八月均有了一定幅度的上升。这反映出了二手房市场中仍然以刚需购房群体为主,且市场趋冷的环境下,刚需购房的占比还将进一步扩大。

土地市场方面,杭州九月份共计成功出让土地25宗,创下近一年来新低。这是由于在 “去杠杆”的大背景下,融资渠道进一步减少、融资成本上升等风险迫使各大房企在拿地环节上趋于理性,往昔竞拍时开发商不计成本拿地的魄力已经不复存在;同时,中央严格的房地产调控政策也使杭州市政府在推地节奏上不得不大幅度放缓。预计这种低出让量、低成交量的杭州土地市场状况在未来将会持续较长一段时间。

总体上看,九月份的杭州房地产市场进一步降温并不令人意外。在严峻的宏观经济形势下,九月杭州房地产市场的供需两端继续出现不同程度的量能萎缩,房地产市场价格逐步回归理性区间,市场热度进一步下降,中央严格的房地产政策调控政策已经体现出明显的效果。预计未来一段时间内房地产市场将继续承受经济下行和政策调控等因素带来的负面影响,下行趋势短时间内将不会有太大改变。

 

二、杭州房地产市场信息分析

(一)商品房市场成交情况

2018年9月,杭州市区(不含富阳和临安)商品房总成交10688套,环比2018年8月增加21.7%;杭州市区商品房成交均价25470元/㎡,环比下降4.3%。

2018年9月,杭州市区住宅商品房共成交7727套,环比8月上升26.9%,成交均价为25487元/㎡,环比下降6.8%。可见,住宅商品房成交情况与商品房总成交情况基本一致。

从成交走势来看,受经济下行和政策调控的双重影响,自7月以来杭州新建商品房成交数量存在微弱上涨,但是成交均价出现了明显的大幅下降。

近六个月杭州市区新建商品房成交走势

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(二)二手房市场成交情况

9月市场成交量继续受淡季、购房需求下降等因素影响,市场成交量持续低迷。根据杭州我爱我家数据显示,9月全市(含主城区、余杭、萧山和富阳)二手房共成交3330套,环比下降31.0%。

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在9月购房面积仍是以90方以下面积段房源为主力,占据了74.0%的市场,依然是二手房市场的成交主力。涨幅最明显的是60以下方面积户型,成交占比环比上涨了1.7%。整体来看,9月购房者更倾向于小面积户型, 120方以下面积段成交占比略有涨幅,而大面积户型成交占比都有所下滑。从购房面积段变化趋势看出,改善型客户比例在下降,刚需型客户比例在上升。

    2018年8-9月各面积成交占比变化

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(三)土地出让概况

土地供应量环比减少  出让金额为近一年新低

2018年9月,杭州土地市场出让总量进一步缩减,创下近一年来的新低。全市共成功出让土地25宗,总出让面积39.2万平方米,环比下降51.1%;总出让金额25.9亿元,仅仅只是8月的零头,环比更是下降88.6%。

纵向比较,9月继上月连续2个月出现跌幅,土地出让面积和出让金额均不足今年平均水平的一半。截至9月底,今年杭州全市土地出让金额达2288.7亿元,已经超过去年全年的土地出让金额。

 杭州全市2018年1月-2018年9月土地成交走势图

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临安涉宅地集中供应   主城区无土地出让

分区域来看,本月土地供应主要集中在临安和建德等周边区域,其他区县供应面积较少,主城区本月无土地供应。2018年9月,临安共出让土地3宗,均为涉宅用地,地块总可建面积35.4万平方米,成交金额18.7亿元,占全市总成交金额的72.2%。

其中建德本月出让土地5宗,总可建面积24.3万平方米,成交金额1.3亿元,占全市总成交金额的4.9%;萧山本月出让土地1宗,总可建面积5.1万平方米,成交金额3.2亿元,占全市总成交金额的12.4%;富阳本月出让土地14宗,总可建面积2.0万平方米,成交金额0.2亿元。此外,余杭区出让土地1宗,可建面积仅0.2万方,而主城区、大江东、桐庐和淳安本月均无土地出让。

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七成地块底价成交   平均溢价率2.44%

9月,杭州共成交25宗涉宅地块,其中18宗为底价成交,剔除2块加油站用地后平均溢价率为2.44%,可以说杭州的土地市场正趋于平稳和理性,高溢价率地块或再难出现。

具体竞拍情况来看,9月27日,临安成交了三宗涉宅地块,全部为一轮底价成交。其中两宗姊妹商住地块位于青山湖科技城,均由绿地以6540元/平方米的楼面价竞得,此次拿地也是绿地首进临安。而另一块太湖源镇青云村郜村地块由临安本土房企荣上抄底拿地。总体上看,房企拿地热度下降较大,拿地策略由激进转为保守,高溢价率地块不再出现。

 

2018年9月出让的杭州涉宅地块

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三、房地产市场宏观环境信息分析

(一)全国房地产市场环境概况

2018年8月国房景气指数值为101.98。该指数自17年开始稳步上升,前几个月稍有下降,近期又保持回升,且一直保持在景气状态。

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注:“国房景气指数”是一套针对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映的指数体系,以100为临界值,指数值高于100为景气空间,低于100则为不景气空间。

(二)浙江省房地产投资概况

根据中国统计局发布的最新数据,截至8月底,2018年全国房地产投资累计额为76518.84亿元,住宅投资累计额为54114.44亿元。其中,8月全国房地产投资额为10633.13亿元,住宅投资额为7671.4亿元。8月浙江省房地产投资额为852.23亿元,环比上涨4.52%,同比上涨23.15%;住宅投资额为649.34亿元,环比上涨4.97%,同比上涨32.41%。

 

2017年8月-2018年8月浙江省房地产投资额走势图

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(三)杭州市房地产市场环境概况

杭州市地价指数

2018年第二季度,中国城市地价动态监测网公布的杭州市地价水平分别为综合14384元/平方米,商服18992元/平方米,住宅20868元/平方米,工业940元/平方米(均为楼面地价)。相比18年第一季度,本季度综合、商服、住宅、工业的土地单价环比略涨,分别为2.00%、2.07%、1.98%、2.40%。

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四、房地产市场热点摘录

 

前8月50大城市累计卖地突破2.47万亿   杭州破2000亿

中原地产研究中心统计数据显示,今年1-8月,50大城市年内累计卖地突破2.47万亿,同比上涨28%。土地市场依然分化明显,热点城市土地成交量高,杭州突破2000亿,上海、重庆、苏州卖地超过1000亿。从热点城市看,土地溢价率基本平稳,大部分城市溢价率均保持低位。热点城市溢价率基本在10%左右,明显低于2015-2017年平均30%的溢价率。

 

5.8万住户完成改造   城中村改造“杭州模式”引关注

杭州自启动主城区撤村建居和城中村改造工作以来,逐渐形成了“大项目带动”等具有杭州特色的城中村改造之路,取得了一定的成效。杭州市城中村改造已进入“拆建并举”新阶段。数据显示,根据市建委和杭州市主城区城中村改造五年攻坚行动领导小组办公室统计,截至2018年7月底,共181个村、5.8万住户完成改造,有效攻克了“征地拆迁难”;累计开工建设安置房3.4万套;城中村改造用于“三公”建设的土地,占全部拆后土地的58%,涉及城市公共中心用地560余万平方米、公园绿地170余万平方米。

 

杭州首个钢结构公租房项目结顶   将提供公租房800余套

近日,杭州首个装配式钢结构住宅——转塘单元G-R21-22地块公租房项目结顶,预计将为保障家庭提供公租房800余套。为切实保障和改善民生,建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,增加租赁住房有效供应,让杭州市民逐步实现“住有所居”目标,杭州积极推进商品住宅配建公租房工作,并持续创新。近日结顶的转塘单元G-R21-22地块公共租房也是商品住宅配建项目之一。

 

拱墅今年最大规模安置房项目开工

要让居者有其屋,更要让居者乐好屋。9月28日,运河新城(拱墅范围)核心区首个由绿城代建的安置房项目正式开工。运河新城单元A-R21-08地块(西杨C地块)安置房项目,位于大运河新城核心区,东至丽水北路,南至新开河防护绿地,西至西杨直街,北至郁世门路,总建筑面积262万平方米,预计建成后可提供安置房1500余套。这也是拱墅区今年最大规模安置房项目。项目建成后,将安置涉及蒋家浜、西杨、吴家墩、永和、康桥等5个社区600多户拆迁居民。

 

附件:9月杭州市区土地出让一览表:

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