浙江国信房地产土地估价咨询有限公司
电话:0571-28066616
传真:0571-28066616
评估业务:0571-28066615
投诉电话:0571-28066616
地址:杭州市下城区延安路国信大厦722-724室

 

 

 

2018年8月月刊

   

一、楼市分析


自从中央定下坚决遏制房价进一步上涨的政策基调后,全国多数地区土地市场均出现了不同程度的明显降温。为了抵消逐步收紧的资金面和经济下行带来的居民房产购买力下降等风险,众多房企在土地竞拍上不约而同的选择了保守的姿态,土地流拍撤拍的现象在各大城市接连不断出现,就连上海中心地段土地也未能幸免。土地流拍撤拍数量较之往年有了明显的增加,成交价也远不及其峰值,部分地块溢价率甚至不足5%。八月杭州土地市场表现亦十分平淡,政府推地节奏明显放缓,土地供应量环比进一步下降。


七月,部分城市和地区的摇号热潮在经历了“万人摇号”的盛况后逐渐退去;而到了八月,这种趋势显得愈发明显。据统计,八月杭州(含临安和富阳)共有53个楼盘参与了摇号,其平均中签率达到了惊人的50.4%,相比七月的36.6%有了明显的提高。也就是说每两位参与摇号的购房者中就会有一位中签,这与往年的一签难求的场景形成了鲜明的对比。此外,杭州中签率超过50%的楼盘仅在八月数量就达到了36个,比起四月至七月的总和还要多一半。八月杭州市区的新房成交量创下今年三月以来新低,房地产市场降温明显。


随着房地产市场的逐渐降温, 截至目前为止,八月杭州二手房挂牌量突破了50000套,相比三月份的25000套在短短半年间已经翻了一倍不止;同时挂牌价格相比三月份时也有了明显下降,甚至有房东在短时间内数次下调挂牌价以求快速出售,这折射出了房东对于当下房地产市场在未来一段时间内将进一步降温下行的预期。目前,杭州二手房市场成交量进一步下跌至4641套,环比下跌31.84%,说明市场已经逐渐步入由买房者的需求主导的买方市场阶段;但是从八月二手房成交均价上来看相比七月却并未出现明显降低的迹象,说明市场逐渐趋于稳定,进入了“量减价稳”的阶段。


土地市场方面,杭州八月份的表现可以说是相当平淡但也符合预期。伴随着”去杠杆”的大背景,融资渠道进一步减少、融资成本上升等风险对各大房企的资金链提出了严峻的考验。除此之外,限房价和竞地价等前置条件也进一步要求房企在拿地环节上趋于理性,往昔竞拍时开发商不计成本拿地的魄力已经不复存在。预计在未来一段时间内土地市场将进一步降温并最终逐渐维持稳定。


从政策面来看,在国家接连出台政策遏制房地产价格上涨的背景下,八月份的杭州房地产市场降温明显,短期内上升空间十分有限;而从市场面看,八月杭州新房成交量下降明显,二手房挂牌量激增,成交数量滑坡但成交均价稳定,土地流拍撤拍数量增加,房企拿地趋于谨慎。但由于地方政府所出台政策的不确定性,未来一段时间内杭州房地产市场的走向还有待观察。


 


二、杭州房地产市场信息分析


(一)商品房市场成交情况


2018年8月,杭州市区商品房总成交10336套,环比2018年7月增加4.5%;杭州市区商品房成交均价27680元/㎡,环比下降1.6%。


近六个月杭州市区新建商品房成交走势


201812260326292270.png

2018年8月,杭州市区住宅商品房共成交8822套,环比7月下降10.8%,成交均价为27379元/㎡,环比下降2.0%;其中萧山区住宅商品房共成交2992套,环比7月增加22%,成交均价为24250元/㎡,环比下降12.5%。

201812260326433142.png

(二)二手房市场成交情况


8月市场成交量受淡季、购房需求下降等因素影响,市场成交量出现“三连跌”趋势。根据透明售房网数据显示,8月全市(含富阳、大江东)二手房共成交4641套,与7月的6809套相比,下降31.84%。

201812260327037536.png


余杭区作为领跑全市成交规模的成交大区,成交结构趋于平衡,占到16.94%,环比下降了1.89个百分点。从主城区成交规模分析,西湖区和江干区依旧是八区两大成交主力,分别占到14.51%和13.24%,西湖区环比上涨了0.05个百分点,江干区环比下降了0.77个百分点。

201812260327244297.png


在八月购房面积仍是以60方以下和60-90方面积段房源为主力,占据了70.96%的市场。涨幅最明显的是60方以下小户型,环比上涨了3.15%。整体来看,8月购房面积段出现减小趋势,除200方以上面积段略有涨幅外,中间段面积都有所下滑。特别是60-90以及90-120,共下滑了3.33%。从购房面积段变化趋势看出,改善型客户比例在下降,刚需型客户比例在上升。


    2018年6-7月各面积成交占比变化

201812260327378549.png


(三)土地出让概况


土地供应量环比下降  推地节奏放缓将成常态


2018年8月,杭州全市共成功出让土地30宗,总出让面积80.1万平方米,环比下降48.6%;总出让金额227.6亿元,环比下降60.4%。


纵向比较,8月并没有延续之前的推地节奏,全市土地出让面积和金额均回到了上半年的平均水平。截至8月底,今年杭州全市土地出让金额达2262.8亿元,已经超过去年全年的土地出让金额。


 杭州全市2018年1月-2018年8月土地成交走势图


201812260327532453.png


市区核心区供地集中  市场反应冷淡


从区域上看,本月土地供应主要集中在主城核心区域以及萧山区域,其他区县供应面积较少。2018年8月,主城区出让土地8宗,其中涉宅地4宗,商业用地3宗,其它用地1宗。地块总可建面积70.3万平方米,成交金额132.1亿元,占全市总成交金额的58.0%。


其中萧山本月出让土地3宗,其中住宅用地1宗,总可建面积53.6万平方米,成交金额55.1亿元,占全市总成交金额的24.2%;此外,富阳、临安、建德、桐庐和淳安合计出让土地19宗,其中涉宅用地7宗,总可建面积78.4万平方米,成交金额50.5亿。


201812260328104023.png


 


土地市场降温明显  出让地块大多以底价成交


7月,杭州共成交24宗涉宅地块,其中不乏滨江区政府、南星、萧山市北开发区等优质地块。但在起拍价无明显上调的情况下,所有地块均未竞拍至封顶价,土地市场出现了明显的降温。


从房企竞拍情况来看,本月无一地块拍至封顶价。据统计,8月出让的所有地块平均溢价率仅为4.4%,六成地块为底价成交。值得注意的是,主城区与萧山区出让的5宗住宅用地均为热门地块,但最终以低溢价率成交。此外,萧山区良种场地块临拍前中止出让。


2018年8月出让的热点住宅地块

浙江国信房地产土地估价咨询有限公司

浙江国信房地产土地估价咨询有限公司


三、房地产市场宏观环境信息分析


(一)全国房地产市场环境概况


2018年7月国房景气指数值为101.8。该指数自17年开始稳步上升,前几个月稍有下降,近期又保持回升,且一直保持在景气状态。


201812260329032811.png

 


注:“国房景气指数”是一套针对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映的指数体系,以100为临界值,指数值高于100为景气空间,低于100则为不景气空间。


(二)浙江省房地产投资概况


根据中国统计局发布的最新数据,截至7月底,2018年全国房地产投资累计额为65885.71亿元,住宅投资累计额为46443.04亿元。其中,7月全国房地产投资额为10354.75亿元,住宅投资额为7453.01亿元。7月浙江省房地产投资额为815.36亿元,环比下降33.48%,同比上涨26.60%;住宅投资额为618.61亿元,环比下降32.23%,同比上涨24.59%。


 


2017年7月-2018年7月浙江省房地产投资额走势图


201812260329232985.png


 


(三)杭州市房地产市场环境概况


杭州市地价指数


2018年第二季度,中国城市地价动态监测网公布的杭州市地价水平分别为综合14384元/平方米,商服18992元/平方米,住宅20868元/平方米,工业940元/平方米(均为楼面地价)。相比18年第一季度,本季度综合、商服、住宅、工业的土地单价环比略涨,分别为2.00%、2.07%、1.98%、2.40%。


201812260329417760.png

 


四、房地产市场热点摘录


 


杭州将开展住房租赁市场专项检查


为进一步规范租赁市场行为,依法维护消费者权益。8月31日,杭州召开住房租赁市场专题会议,针对住房租赁企业和房地产经纪机构,将部署开展房屋租赁或居间服务、租赁合同签订及备案、租金贷等金融产品使用情况的专项检查工作。


 


临安分区规划公布


8月15日起,《杭州市临安分区规划(2017-2020年)(草案)》开始向公众征求意见,为期15天。作为《杭州市城市总体规划(2001-2020年)》的细化落实之举,2020年前,临安的产业、交通、民生等将如何发展,都可以在这份规划方案中找到答案。


 


房地产税法草案有望12月初审,杭州或成首批开征城市


不久前召开的中央政治局会议要求加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制,业内人士认为这意味着房地产税立法将会加快。房地产税专家、长平经济研究所执行所长王长勇表示,预计房地产税法草案将会在今年12月份初审,2021年起部分城市将开征房地产税,预测首批开征城市包括北京、上海、深圳、广州和杭州等。


 


住宅建设用地使用权期间届满将自动续期


8月27日,民法典各分编草案提请全国人大常委会审议,其中物权编草案关于住宅建设用地使用权期间届满续期问题,先作一个原则性规定。草案规定,住宅建设用地使用权期间届满的将自动续期,续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定。


 


杭州入选首批利用集体建设用地建设租赁住房试点城市


8月28日,国土资源部、住房和城乡建设部对外发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,为增加租赁住房供应,缓解住房供需矛盾,构建租购并举的住房体系,开展利用集体建设用地建设住房租赁试点,首批试点城市13个,杭州市其中之一。


浙江国信房地产土地估价咨询有限公司

浙江国信房地产土地估价咨询有限公司


CopyRight©2012 浙江国信房地产土地估价咨询有限公司  All Right Reserved   技术支持:中企视窗   网站维护
地址:浙江省杭州市下城区延安路515-521号(国信大厦)722-724室  电话:0571-28066616

Powered by MetInfo 5.3.16 ©2008-2020  MetInfo Inc.