浙江国信房地产土地估价咨询有限公司
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2018年7月月刊

   

一、楼市分析

中共中央政治局7月31日召开会议,会议提出,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨,加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。本次会议提出的“坚决遏制房价上涨”向市场传递出了前所未有的坚定信号。

在摇号成为杭州楼市热门关键词后,堪比中彩票的中签率、出现万人摇号甚至两万人摇号的楼盘、售楼处漏夜排队、银行门口拼体力的现象层出不穷。截至目前这阵热潮正在缓慢退去,在摇号时代下逢盘必摇、逢摇必罄的盛况似乎不再,取而代之的则是更多购房者的理性选择。除去热门板块,其余板块的中签率正在整体提升,甚至出现了多个不用摇号的楼盘,并且即便是同一板块的不同楼盘,状况也并不相同,其中有的楼盘中签率低至5%,有的楼盘则高达50%,且在选房结束后,仍有剩余房源未被选择,有待开发商续销。

因此随着人们心理预期的改变,二手房的挂牌量也与之激增,在今年三四月份,新房市场尤为火爆的时候,杭州二手房挂牌量将近25000套,而截至7月31日,杭州二手房挂牌量激增至43104套,有所改变的不仅是在挂牌量上的增加,还有不少房东将挂牌价调低。尽管如此,但 7月的二手房成交量并未增多。主要原因:一是上半年购房需求的释放强劲,7月新增需求与前期相比有明显的下降,而后续新增需求的积累需要一个过程,因此造成7月市场整体交易量的下滑;二是“新房摇号”对二手房市场需求分流,因为近期新房加大了供应量,且由于价格倒挂情况普遍存在,使得二手房购房客户转战新房,导致二手房市场客户大量减少和观望气氛剧增。

被视为下半年杭州土地市场风向标的7月土拍向众人表明过去土地市场上持续的“高热”终于退了,下半年的土拍已进入了“冷静时间”。一方面,在政策导向和自身资金流收紧的情况下,房企拿地变得更为理性谨慎。与此同时,上半年的杭州土地市场价格触顶或已成定局,地块价格或将缓慢回调至市场理性区间。据统计,截止目前,8月杭州仅有6宗涉宅地块计划出让,未及7月的三分之一。

不可否认的是,在此前,一些号称摇中即赚百万的楼盘点燃了人们的摇号激情。但是随着这些红盘的去化、清盘,下半年那些高价地的入市能否延续这份火热,他们与不用摇号的二手房源之间下半年或许还有一场较量博弈。

 

二、杭州房地产市场信息分析

(一)商品房市场成交情况

2018年7月,杭州市区商品房总成交9891套,环比2018年6月下降26.68%,其中主城区商品房共成交3296套,余杭区成交3976套,萧山区成交2619套;杭州市区商品房成交均价28130元/㎡,环比下降3.7%。

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2018年7月,市区住宅商品房共成交7046套,环比6月下降9.1%,成交均价为27939元/㎡,环比下降1.6%;商业成交2845套,均价28879元/㎡。

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(二)二手房市场成交情况

7月市场成交量受淡季、购房需求下降等因素影响,市场成交量出现了一定幅度的下滑。根据透明售房网数据显示,7月全市(含富阳、大江东)二手房共成交6809套,与6月的9227套相比,下降26.21%。

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余杭区作为领跑全市成交规模的成交大区,成交结构趋于平衡,占到18.43%,环比仅上涨了0.54个百分点。从主城区成交规模分析,西湖区依旧是八区成交主力,占到14.44%,环比上涨了0.11个百分点。其次是江干区占到13.91%,环比下降0.84个百分点。

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在购房面积段上,7月购房面积出现了加大的趋势,特别是90-120方及120-140方面积段的房源,相较上月合计上涨了3.66个百分点。而90方以下面积段房源则出现一定比例的缩减,其中60-90方面积段房源依旧占绝对比例,占到39.85%, 60方以下面积段房源虽下降了3.65个百分点,但比例也达到了28.94%。

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(三)土地出让概况

土地出让再迎今年新高

2018年7月,杭州全市共成功出让土地40宗,总出让面积155.7万平方米,环比增长103.7%;总出让金额575.3亿元,环比增长549.9%。

纵向比较,7月全市土地出让面积和金额均为历史第二高位,仅次于2017年9月。截至7月底,今年杭州全市土地出让金额达2035.1亿元,远超历史同期水平。

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市区土地集中供应  主城余杭占据较大

从区域上看,本月土地供应主要集中在市区范围,其他区县供应面积较少。2018年7月,主城区出让土地14宗,其中涉宅地6宗,商业用地7宗,其它用地1宗。地块总可建面积107.9万平方米,成交金额246.3亿元,占全市总成交金额的42.8%。

其中余杭本月出让土地9宗,总可建面积114.6万平方米,成交金额183.7亿元,占全市总成交金额的31.9%;萧山本月出让土地5宗,地块总可建面积69.7万平方米,成交金额82.2亿,占全市总成交金额的14.3%;富阳本月出让2宗宅地,总可建面积43.0万平方米,成交金额49.3亿元;临安、建德、桐庐和淳安本月共出让10宗地块,总可建面积23.5万平方米,成交金额13.9亿元;大江东本月无土地出让。

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土地市场降温明显  所有地块均未能“封顶”

7月,杭州共成交24宗涉宅地块,其中不乏滨江区政府、南星、萧山市北开发区等优质地块。但在起拍价无明显上调的情况下,所有地块均未竞拍至封顶价,土地市场出现了明显的降温。

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三、房地产市场宏观环境信息分析

(一)全国房地产市场环境概况

2018年7月国房景气指数值为101.8。该指数自17年开始稳步上升,前几个月稍有下降,近期又保持回升,且一直保持在景气状态。

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注:“国房景气指数”是一套针对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映的指数体系,以100为临界值,指数值高于100为景气空间,低于100则为不景气空间。

(二)浙江省房地产投资概况

根据中国统计局发布的最新数据,截至6月底,2018年全国房地产投资累计额为55530.96亿元,住宅投资累计额为38989.94亿元。其中,6月全国房地产投资额为14110.69亿元,住宅投资额为9952.66亿元。6月浙江省房地产投资额为1225.66亿元,环比上涨35.48%,同比上涨31.14%;住宅投资额为912.84亿元,环比上涨39.11%,同比上涨48.87%。

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(三)杭州市房地产市场环境概况

杭州市地价指数

2018年第二季度,中国城市地价动态监测网公布的杭州市地价水平分别为综合14384元/平方米,商服18992元/平方米,住宅20868元/平方米,工业940元/平方米(均为楼面地价)。相比18年第一季度,本季度综合、商服、住宅、工业的土地单价环比略涨,分别为2.00%、2.07%、1.98%、2.40%。

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四、房地产市场热点摘录

▪亚运会核心通道“博奥隧道”新进展 预计后年通车

博奥隧道自去年7月8日开工以来,总体进展顺利,成功完成江南段主体结构,计划于2020年底正式通车。博奥隧道位于钱江三桥和庆春路过江隧道之间,北起钱江新城新业路与富春路交叉口,南至钱江世纪城博奥路与平澜路交叉口。

博奥隧道的重要性不言而喻,它从钱江新城的新业路出发,穿过钱塘江底,直通奥体博览城的博奥路,是2022年杭州亚运会的核心通道。

 

▪余杭分区规划公布

7月27日起,《余杭分区规划(2017-2020年)(草案)》开始向公众征求意见,为期15天。作为《杭州市城市总体规划(2001-2020年)》的细化落实之举,2020年前,余杭的产业、交通、民生等将如何发展,都可以在这份规划方案中找到答案。

 

▪萧山户籍业务“全区通办” 近日上线试点

为进一步深化“最多跑一次”改革,让原本繁冗的户籍业务办理更加方便快捷,杭州公安于今年推出户籍业务“全城通办”服务,而萧山作为首个试点区已在近日正式上线“全区通办”,大大节省群众时间和精力。

 

 

 

▪望秋立交匝道接口合龙 有望10月通车

正在建设中的望江路、秋涛南路互通立交工程四条匝道16个拼接口近日全部顺利合龙。全长495米、双向六车道的望江路跨线桥主体结构也已完工,整个望秋立交工程已完成90%的工程量,进入冲刺阶段,有望在今年10月具备通车条件。

 

▪浙二新院区占地500亩周边规划地铁等配套

7月31日,杭州市萧山区人民政府和浙江大学医学院附属第二医院(以下简称浙医二院)签订合作协议,将在萧山南部新城建立浙医二院新院区,总投资30亿元(不含土地、设备等投入),力争在五年内完成建设。新院区建成后,浙医二院管理及技术主体力量将迁至新院区。

 

附件:7月杭州市区土地出让一览表:

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