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2018年半年刊

   

一、楼市分析


回顾2018年上半年全国楼市政策大环境主要为:在房地产“去库存”基本结束后,中央经济工作的任务明确转向三大攻坚战,分别为防范化解金融风险攻坚战、精准脱贫攻坚战以及污染防治攻坚战;且在五一前后,住建部就房地产调控问题频繁约谈西安、海口、三亚、长春、哈尔滨等12个城市政府,强调要贯彻执行“房住不炒”的定位;5月19日,住建部下发文件,明确“力争用3-5年时间,公租房、租赁住房、共有产权住房用地在新增住房用地供应中的比例达到50%以上”。中央政策面依旧较为谨慎,“房住不炒”大方向仍然不变。


 在这样的大环境下,2018年上半年杭州楼市仍然持续始于2016年9月30日开始的调控,尽管并未出现大规模的市场调控政策,但调控强度仍然维持2017年3月以来的节奏,出台的三项政策大多属于政策补丁。3月28日,杭州市房管局明确规定新房购买将采取公证摇号的方式,并于4月4日起要求杭州市区范围内符合条件的新申领预售许可商品住房项目,应采取公证机构主持摇号方式开展销售工作;4月27日,杭州市规划局出台文件,拟规划限制酒店式公寓项目的审批,重出“限酒令”;6月26日,杭州市房管局紧急出台新政,暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手房),并要求市住保房管部门对相关政策做进一步研究。


2018年上半年杭州出台的限价政策导致价格双轨制,一二手价格倒挂严重,被限价的商品房有巨大的套利空间,多个楼盘出现万人摇号,综合中签率普遍仅为3%-4%。在限价政策导致倒卖房号、权力寻租的乱象丛生后,政府强势干预,商品房销售摇号,使得限价商品房套利空间显形化、全民化、福利化,摇号又产生了新的乱象。至此显性供应量严重不足,大量的潜在供应量上市受限受阻。


对于2018年下半年杭州楼市的发展,主要受到“去杠杆”、“货币面偏紧”、调控不放松、新房供应量逐步增加等诸多因素的影响。预测杭州二手房交易量或将继续呈现结构性前高后低的样态,整体市场情绪或将逐步回归理性状态;新房市场由于受“限价红利”和“公证摇号”的影响,或将继续持续较长一段时间的乐观行情。但相应的土地市场的热情或将开始提前反应,高溢价、高楼面价的情况或将逐渐减少。但个别板块,由于受到杭州新城规划和城市发展红利以及“亚运红利”,或将持续受到购房者的热捧。


 


二、杭州房地产市场信息分析


(一)商品房市场成交情况


2018年上半年,杭州市区(暂不含富阳区和临安区,下同)新建商品房成交量为64671套,成交面积达650.5万方,成交金额高达1756.9亿元。成交量及面积仅次于2016年和2017年同期,但由于商品房价格同比大幅上涨,成交金额创下历史新高。

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2018年上半年杭州市区新建商品房成交均价为27010元/平方米,创历史新高,同比上涨28.2%。尽管限购限贷限价,以及“摇号”政策等调控措施的不断加码,但杭州市场预期并未得到扭转,供需矛盾依然严峻。


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截至2018年6月底,杭州市区新建商品房可售房源59048套,可售面积825万方。其中,主城区31371套,可售面积463.9万方;余杭区15486套,可售面积180.4万方;萧山区12191套,可售面积180.7万方。在持续的巨量成交后,杭州市区新建商品房可售房源5.9万套,创7年来新低,限价政策导致市场短期供应量严重不足。


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2018年上半年,杭州市区新建商品住宅成交量为38323套,其中主城区成交7906套,余杭区成交16789套,萧山区成交13633套,余杭区、萧山区商品住宅成交套数均已超过主城区,成交金额达1296.7亿元,成交均价为27884元/平方米,创历史新高,同比上涨28.3%。


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截至2018年6月底,杭州市区新建商品住宅可售房源仅15576套,可售面积215.3万方。其中,主城区5130套,可售面积71.7万方;余杭区7382套,可售面积97万方;萧山区3828套,可售面积53.9万方。以近一年商品住宅成交7821套的速度消化,去化周期仅2个月。


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(二)二手房市场成交情况


2018年上半年,杭州市区二手房成交量为4.83万套,相比2017年上半年成交量减少1.56万套,同比下降24.4%。虽然市场仍处于严厉调控不放松的背景下,但限价、摇号的调控政策刺激市场,新房市场屡现抢房热潮,部分购房者被挤出新房市场,在一定程度上提高了二手房市场的成交量。


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2018年上半年,杭州市区90方以下二手房成交占比超七成,同比提高8.1个百分点,二手房市场仍是以较小面积的户型成交为主,说明仍是以刚需购房人群为主。


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2018年上半年200万以上的各总价段房源成交占比均有不同程度的提高,尤其是200-300万总价段区间的房源,成交占比涨幅最为显著,上升11.8个百分点。


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(三)土地出让概况


土地成交金额1345.1亿元 创历史同期新高


2018年上半年,杭州市区共出让土地84宗,其中涉宅地(不含租赁用地,下同)51宗,商业用地26宗,住房租赁用地6宗,其他类型用地1宗。合计出让面积346.5万平方米,同比2017年上半年增长97.6%;成交金额1345.1亿元,同比增长110.5%。


纵向对比来看,2018年上半年市区土地出让面积为近5年同期第一,土地出让金额创历史同期新高,并已超过2014和2015年全年,整体土地市场持续活跃。


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各区域出让面积均大幅增长 主城区成交金额超600亿元


分城区来看,2018年上半年市区土地出让主要集中在主城区,其次分别为萧山、余杭、富阳和大江东。主城区合计出让面积126.9万平方米,同比增长58.8%;成交金额653.6亿元,同比增长74.8%;出让面积、成交金额分别占市区总量的36.6%、48.6%。


萧山区合计出让面积92.1万平方米,同比增长94.6%;成交金额416.9亿元,同比增长116.9%。余杭区合计出让面积79.2万平方米,同比增长181.0%;成交金额189.2亿元,同比增长240.5%。


富阳合计出让面积29.4万平方米,同比增长176.9%;成交金额49.0亿元,同比增长643.4%。大江东合计出让面积18.9万平方米,同比增长103.0%;成交金额36.4亿元,同比增长244.6%。


2018年上半年,各区域土地出让面积和出让金额同比均出现大幅增长,多个城区增长率超过100%。


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多宗地块含自持比例 3家房企拿地金额破百亿


自2017年出台限房价竞地价的土拍规则以来,土拍中地价封顶并竞自持已经成为常态。2018年上半年,杭州市区共出让84宗地块,其中有23宗地块达到地价上限且含部分自持比例,合计自持可建面积达65.1万平方米,占总可建面积的8.2%。其中祥生竞得的之江宅地需自持50%,为今年上半年自持比例最高的涉宅地。


2018年上半年,龙湖共竞得5宗土地,总建筑面积62.0万平方米,拿地金额134.8亿元,为房企拿地面积和金额双料冠军。恒隆、保利拿地金额分别为107.3亿元、101.0亿元,分列金额二、三位。


上半年,万科仅联合广宇竞得一宗桥西商业村留地,未在杭州市区土拍市场竞得一宗涉宅地(不包括临安地块)。同样的,本土龙头房企绿城在土拍市场出手亦较为谨慎,仅竞得一宗住宅用地(未来科技城136号地块)。


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三、房地产市场宏观环境信息分析


(一)全国房地产市场环境概况


2018年5月国房景气指数值为101.58。自17年该指数一直一路上行,于17年12月置顶,近期指数有下降,但一直保持在景气状态。


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注:“国房景气指数”是一套针对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映的指数体系,以100为临界值,指数值高于100为景气空间,低于100则为不景气空间。


(二)浙江省房地产投资概况


根据中国统计局发布的最新数据,截至5月底,2018年全国房地产投资累计额为41420.27亿元,住宅投资累计额为29037.28亿元。其中,5月全国房地产投资额为10828.37亿元,住宅投资额为7705.88亿元。5月浙江省房地产投资额为904.67亿元,环比下跌18.23%,同比上涨26.35%;住宅投资额为656.18亿元,环比上涨22.15%,同比上涨34.79%。


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(三)杭州市房地产市场环境概况


杭州市地价指数


2018年第一季度,中国城市地价动态监测网公布的杭州市地价水平分别为综合14102元/平方米,商服18606元/平方米,住宅20462元/平方米,工业918元/平方米(均为楼面地价)。相比17年第四季度,第一季度综合、商服、住宅、工业的土地单价环比略涨,分别为1.05%、0.99%、1.06%、0.88%。


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