浙江国信房地产土地估价咨询有限公司
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2018年5月月刊

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2018年5月,从区域维度看,余杭共有1438套二手房源成交,成交面积152596.93平方米,江干成交843套,成交面积70333平方米,西湖成交792套房源,成交面积66591.79平方米,共计136924.79平方米,以上区域占领本月二手房成交榜前3位。

一、楼市分析


国家统计局发布了2018年5月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据:一线城市商品住宅销售价格同比持续下降,二线城市有所上涨,三线城市涨幅继续回落; 15个热点城市(含杭州)商品住宅销售价格涨跌互现; 5月杭州新建商品住宅价格环比持平,同比下降0.1%。


5月杭州楼市主旋律仍旧是:摇号。从首个摇号楼盘和家园面市以来,杭州楼市度过短暂空窗期,摇号买房逐渐步入常态化。由于经历了5月份为期大半个月的调整期,新房供应暂停,直接导致5月份商品房成交量环比4月持续下滑。不过,伴随着预售证申领恢复,杭州商品房供应逐渐放闸,本月杭州市(不含富阳、临安,下同)共有41个楼盘预售摇号,这些房源都有望转化为下月的成交量。在摇号成为常态后,此前捂盘、全款、托关系等怪现状得以缓解,接下去年中楼市开闸放量,刚需特别是无房户还是有很多机会可以圆梦杭州的。


杭州楼市5月份新建商品房供应量上还是处于紧张状态,2017年出让的宅地集体“冬眠”。2017年杭州十区出让的涉宅地块共109宗,截至目前,已开盘的仅6个,绝大多数项目均未入市。目前的新房市场,消耗的实际还是2016年及以前拿地的项目。这也意味着,去年出让的涉宅用地,尚未进入市场真正形成供应。大部分地块仍停留在只公布了案名的阶段,更别提入市时间。这是因为去年以来的拿地价格普遍较高,限价之下,房企不愿妥协入市。正常来讲拿地后到开盘大概是1年左右,较快的半年就能入市,但现在情形是大多数房企还是想用时间来换取政策的放松。再说目前阶段,绝大多数房企手头并不缺钱,肯定会选择继续扛下去,一方面是短期库存告急,另一方面,若房企长时间不开盘,或将形成隐性库存“堰塞湖”。


摇号政策的出台给了刚需购房者实现安居乐业的希望,然而目前毕竟“僧多粥少”,如何增加住房市场房源供应量,满足购房者需求,同时消除隐性库存“堰塞湖”,考验着杭州住房管理部门的执政智慧。


二、杭州房地产市场信息分析


(一)商品房市场成交情况


2018年5月,杭州市区新建商品房总成交9462套,合计88.23万㎡,均价27424元/㎡;环比2018年4月(9466套)基本持平;同比2017年5月(11442套)下降17.3%。


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5月杭州市区新建住宅类商品房成交3872套,占比 40.9%,比2018年4月下降6.9个百分点;商品住宅成交均价28049元/平方米,环比下降2.2%。商业成交5590套,合计38.13万方,均价26602元/㎡。自4月11日和家园臻园发布杭州首个公证摇号方案,已过了40多天。截止5月30日,已有57个楼盘领出了61张预售证。摇号登记的具体操作,越来越多楼盘开始采用指定银行验资并冻结资金的方式,以避免购房者同时多处摇号。由于政策出台的不断完善,以及新房终端供应量有限,从而5 月的新建商品房成交量依然没有大幅变动。

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(二)二手房市场成交情况


2018年5月,杭州二手住宅网签9311套,环比上涨15.51%,同比去年5月,下跌9.05%;成交面积88.98万平方米,环比上涨17.22%,同比去年5月,下跌8.07%。在新房公证摇号背景下,部分购房者转入二手房市场,杭州市区二手房市场成交量近期保持在高位运行。


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2018年5月市区成交均价为27118元/平方米,基本与4月持平,总体呈现平稳态势,但可以看出,受到新建商品房摇号红盘陆续投入市场等因素的影响,二手房价格一路走高的情况已经停止,已经连续三个月在小幅区间浮动。


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2018年5月,从区域维度看,余杭共有1438套二手房源成交,成交面积152596.93平方米,江干成交843套,成交面积70333平方米,西湖成交792套房源,成交面积66591.79平方米,共计136924.79平方米,以上区域占领本月二手房成交榜前3位。


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在本月的二手房区域成交销售排行榜中,余杭以1438套位居榜首,江干、西湖分别以843套和792套成交量位居第2、3位。


 


 


(三)土地出让概况


应量回升,成交金额大幅增长


5月,杭州全市土地出让19宗,总出让面积68.3万平方米,环比增长4.4%。总出让金额267.1亿元,环比增长50.0%。


纵向比较,5月全市土地出让面积为近一年内中等水平。但是由于近几年地价上涨较快,本月近267.1亿的土地出让金额仍创下历史同期新高。


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余杭成为本月供应主力,恒隆夺得百井坊商地


分区域来看,本月土地出让主要集中在余杭区,其他城区供应面积较少。2018年5月,主城区仅出让1宗商业用地(百井坊地块),并由香港恒隆地产竞得。地块总可建面积19.4万平方米,成交金额107.3亿元,为杭州第一宗地价超过百亿的商业地块。


余杭本月出让土地6宗,其中普通住宅用地3宗,商住用地2宗,商业用地1宗,总可建面积60.5万平方米,成交金额77.6亿元,占全市总成交金额的29.1%。


萧山本月仅出让1宗住宅用地,总可建面积21.9万平方米,成交金额56.4亿,占全市总成交金额的21.1%。


大江东本月无土地出让。


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热点区域地价回调,房企拿地区域谨慎


5月,杭州共成交12宗涉宅地块,其中仅3宗达到地价上限且含部分自持比例,新增自持面积3.2万方,占全市涉宅地块可建面积的3.0%。


2018年5月杭州全市出让的自持地块明细表


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5月25日,金地以楼面价9104元/平方米竞得超山地块,成功完成补仓。而两个月前,金地竞得的相邻姊妹地块楼面价则高达11191元/平方米,虽然此次出让的地块需要配建一定面积的公租房,但是实际拿地成本依然出现了小幅回调。


5月30日,绿城&交投以楼面价26993元/平方米加自持2%竞得杭州未来科技城136号地块。本次出让的地块与3月29日景瑞竞得的地块相邻,规划条件一致,但是自持比例减小了6个百分点,可见房企拿地趋于谨慎。


 


三、房地产市场宏观环境信息分析


(一)全国房地产市场环境概况


2018年4月国房景气指数值为101.37。自17年该指数一直一路上行,于17年12月置顶,近期指数有下降,但一直保持在景气状态。


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注:“国房景气指数”是一套针对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映的指数体系,以100为临界值,指数值高于100为景气空间,低于100则为不景气空间。


(二)浙江省房地产投资概况


根据中国统计局发布的最新数据,截至4月底,2018年全国房地产投资累计额为30591.9亿元,住宅投资累计额为21331.4亿元。其中,4月全国房地产投资额为9300.6亿元,住宅投资额为6626.8亿元。4月浙江省房地产投资额为765.2亿元,环比下跌13.92%,同比上涨23.45%;住宅投资额为537.2亿元,环比下跌17.27%,同比上涨27.2%。


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(三)杭州市房地产市场环境概况


杭州市地价指数


2018年第一季度,中国城市地价动态监测网公布的杭州市地价水平分别为综合14102元/平方米,商服18606元/平方米,住宅20462元/平方米,工业918元/平方米(均为楼面地价)。相比17年第四季度,本季度综合、商服、住宅、工业的土地单价环比略涨,分别为1.05%、0.99%、1.06%、0.88%。

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四、房地产市场热点摘录


▪杭州发布城市数据大脑规划 2022年基本完成建设


5月15日上午,杭州市政府召开新闻发布会,正式对外发布了《杭州市城市数据大脑规划》(以下简称“《规划》”)。根据《规划》,到2022年,杭州要基本完成城市数据大脑在各行各业系统建设,投入实际运行,成为支撑城市可持续发展的基础设施。


 


▪今年杭州重点建设10条过街设施


5月22日,杭州市建委透露,今年杭州将重点建设10条过街设施。这其中,最快建成的是石祥路——东新东路人行天桥,计划在5月底投入使用。另外,市中心庆春路一线规划建设的3条过街设施,今年都有新的进展:庆春路的中河路——仙林桥地道、庆春路——东清巷地道都计划年内完成主体工程。庆春路——大学路地道计划明年底主体建成,启用要到2020年上半年。


 


▪杭州地铁建设有新进展 4号线联庄站6月开通


近日,杭州市地铁集团发布了新消息,目前,地铁4号线联庄站出入口施工已进入尾声,预计6月正式开通。除了4号线的联庄站,曾缺席2号线的下宁桥站也开通在即。预计下宁桥站C口在今年年底完成土建,明年上半年向市民开放。


 


▪杭州不动产登记“最多跑一次”再出发 “预告登记”办理速度提升10倍


从今年5月份开始,登记中心依托浙江政务网打造不动产登记“一窗受理”平台实现了与房管部门、银行等各单位的资料与数据共享,“预告登记”可以全程网办。


2018年,将会是杭州市不动产登记服务中心的一个新起点,也将刷新“最多跑一次”的历史里程数,期待它的下一个“两年”,为杭州市民带来更高效、更优质、更贴心的服务。


 


▪杭州国际博览中心亚运赛事场地改造项目获批


杭州国际博览中心亚运赛事场地改造项目建议书近日获批。国博中心1D及4D展厅将分别改造成亚运会壁球馆和击剑馆,该项目已列入2018年政府投资项目预备计划。


  国博中心亚运赛事场地改造项目,由杭州奥体博览中心萧山建设投资有限公司投资建设,改建建筑面积约2万平方米,总投资预计达9000万元,近期将启动设计招标工作,预计2021年竣工交付。项目建设内容包括场馆室内装饰、标识系统、给排水(含消防)工程、动力照明工程、暖通工程、智能化系统、比赛场地设施改造等。


附件:5月杭州市区土地出让一览表:

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