浙江国信房地产土地估价咨询有限公司
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2018年4月月刊

一、楼市分析


2018年4月,距离本轮调控开始的2016年9月30日已经整整持续了18个月时间。然而无论是限购、限贷还是限价,都没能抑制住杭州持续上涨的房价,反而带来了许多不希望看到的后果:一二手房的“价格倒挂”,购房者一房难求,“号子费”、“关系费”等乱象频出。到了上个月,杭州也正式加入了摇号的行列。摇号看似公平公正,却也只是将问题引向了另一个方向。从购房者尤其是“刚需”的角度,摇号加剧了买到理想住房的难度;从开放商的角度,摇号限制了自主定价的权利,失去了一部分应得的利润;从观望者的角度,近期开盘的火爆程度及低中签率刺激着大家的神经,具有摇号资格但近期无购房意愿的人也纷纷加入摇号大军,希望能享受到这波“政策红利”。在目睹了南京、成都并不成功的先例之后继续跟进,杭州市政府怕是给本就不平静的楼市又推波助澜了一把。


由于价格被限制,开发商将大量已具备上市条件的楼盘延迟上市,而各类政策对此种行为并未有相应限制,以往令人诟病的“捂盘惜售”又开始显现。这导致了市场供应严重不足,杭州市区商品住宅可售房源仅为1.4万套,以近一年月均速度去化周期仅为1.7个月;市区新建商品房库存也降至2011年8月以来最低的5.9万套,以近一年月均速度去化周期仅为4.6个月。2018年4月,杭州市区(不含富阳区、临安区)新建商品房成交9520套,环比下降4.7%,同比下降36.5%,其中市区商品住宅成交4551套,占比47.8%,较2018年3月下降15.8个百分点。4月杭州市区新建商品房成交均价27284元/平方米,基本与3月持平,环比微涨0.9%,同比上涨33.9%,其中商品住宅成交均价28681元/平方米,环比上涨2.1%,同比上涨35.3%。


一手市场的紧缺传导至二手市场,4月二手房成交量大幅上升,杭州市区二手房成交9639套,环比上升17.5%,同比下降11.5%,其中杭州主城区成交5031套,环比上升16.0%,同比上升2.6%;市区成交均价为27501元/平方米,基本与3月持平,环比上涨0.04%,同比上涨51.6%。


土地市场依旧没有降温的迹象,4月杭州市区共成交十宗土地,成交总面积34.2公顷(折合512.8亩),总可建面积66.4万方,总成交金额119.3亿元。其中九宗为涉宅用地,包括西兴、九堡和三墩的三宗租赁宅地。开发商在热门板块拿地热情不减,钱江新城宅地由安徽置地以43929元/平方米的楼面价竞得,创下杭州宅地楼面价第三高。塘栖板块的地价也被本次楼面地价13308元/平方米的塘栖镇富特带钢地块刷新。


总的来说,面对不断加码的预期以及商品房市场紧张的供需关系,调控的难度也在日渐升级。预计短期内由于各类调控政策的存在,一手市场量价会保持平稳,但整体房地产市场受到各方面推动,面临上涨压力。


 


二、杭州房地产市场信息分析


(一)商品房市场成交情况


2018年4 月,杭州市区新建商品房成交9520套,比2018年3月下降 36.5%;成交均价 27284 元/平方米,基本与 3 月持平。

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4月杭州市区新建住宅类商品房4551套,占比 47.8%,比2018年3月下降15.8个百分点;商品住宅成交均价28681元/平方米,环比上涨2.1%。本月,杭州正式进入商品住宅“摇号时代”。由于政策出台窗口期,暂缓发放预售证等因素影响新房供应量,从而影响了 4 月的成交量。

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(二)二手房市场成交情况


2018年4 月,杭州市区二手房成交 9639套,环比上升 17.5%,其中杭州主城区成交 5031 套,环比上升 16.0%。在新房公证摇号背景下,部分购房者转入二手房市场,杭州市区二手房市场成交量进一步提高。


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2018年4月市区成交均价为27501元/平方米,基本与 3 月持平,总体呈现平稳态势。

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2018年4月,杭州市区二手房成交房源户型中, 60-90 平方米区间的户型成交占比最大, 成交套数占总成交量的43.1%;其次是60平方米以下的户型,成交套数占总量的 29%; 90-120 平方米区间的户型成交套数占比排名第三,占总量的11.8%。总的来说,刚需购房群体仍是二手房成交主力。

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(三)土地出让概况


▪ 4月杭州土地市场成交逾119亿


4月,杭州市区共成交十宗土地,成交总面积34.2公顷(折合512.8亩),总可建面积66.4万方,总成交金额119.3亿元。

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▪ 杭州市区涉宅地成交九宗成交金额超116亿元


4月,杭州杭州市区成交九宗涉宅用地,成交总面积31.3公顷(约470.1亩),可建面积60.7万方,成交金额116.3亿元,占总金额的97.5%。商地共成交一宗,出让面积2.8公顷,可建面积5.7万方,成交金额3.04亿元,占总金额的2.5%。


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   主城区四月宅地六宗余杭区三宗萧山仅一宗商地成交


4月,主城区成交六宗地块,总面积15.5公顷,可建面积33.5万方,成交金额80.3亿元,占总成交额的67.3%。其中出让六宗地块均为宅地,分别位于钱江新城、艮北新城、九堡等地块。


余杭成交三宗地块,总面积15.9公顷,可建面积27.2万方,成交金额36亿元,占总成交额的30.1%。


萧山区成交一宗地块,总面积2.8公顷,可建面积5.7万方,成交金额3.04亿元,占总成交额的2.5%


 


三、房地产市场宏观环境信息分析


(一)全国房地产市场环境概况


2018年2月国房景气指数值为101.66。自14年年中该指数一直徘徊于95,随后一路下行,于15年5月置底,近期指数有回升,并且一直保持在景气状态。


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注:“国房景气指数”是一套针对房地产业发展变化趋势和变化程度的综合量化反映的指数体系,以100为临界值,指数值高于100为景气空间,低于100则为不景气空间。


(二)浙江省房地产投资概况


根据中国统计局发布的最新数据可得,截至2月底,2018年全国房地产投资累计额为10831.09亿元,住宅投资累计额为1010.54亿元。


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四、房地产市场热点摘录


▪ 《杭州市城市综合交通专项规划(2007-2020)》2018年修订版正式获批


据最新消息,《杭州市城市综合交通专项规划(2007-2020)》2018年修订版正式获批。规划内容涵盖了铁路、公路、轨道交通等多维度的交通规划内容,明确了杭州新的交通框架与格局。它将此前部分线路比如3号线、5号线、9号线的延伸段,予以了最终的明确。根据这份最新的轨道交通规划,西至余杭街道,北至塘栖,南至义桥,都将迎来地铁时代!


 


▪杭州从严限制“类住宅”,商业用地明确不得建公寓式办公用房


杭州规划局近日发布《关于拟出让商业商务用地规划条件增加类住宅限制要求的函》,对规划条件未明确允许建设酒店式公寓等类住宅的,规划条件中增加“不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房,最小产权分割单元不小于300平方米。”


 


▪全国去库存效果明显百城住宅库存规模降至近5年最低值


截至目前,全国去库存“战役”效果明显。易居研究院4月3日数据显示,截至2018年3月底,全国范围受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米,环比减少1.0%,同比减少8.7%。观察历史数据,当前全国百城库存规模相当于2013年3月的水平,即库存规模回落到了五年前水平。


▪ 杭州主城今年拟建1万套蓝领公寓,首个样板房亮相


据了解,江干区首批蓝领公寓“馨家一期”样板房,已于4月9日正式开放。而2018年主城区将筹集建设10000套蓝领公寓,目前已基本确定蓝领公寓项目7000多套房源。到2020年底,杭州全市(主城、萧山、余杭)将累计筹集建设4万套蓝领公寓,解决外来务工人员租房难问题。


▪历经2.5小时,杭州首批摇号购房者诞生,弃选比例超三成


4月25日晚,和家园臻园再一次聚焦杭州楼市的目光,杭州首次摇号产生的购房者参与开盘选房。本次开盘选房房源共180套,主力户型90方,均价40500元/平方米,总价在400万元上下,三成首付约100万。最终历时2个半小时,271号家庭选走最后一套15号楼4单元202房源,91组家庭弃选,整体弃选比例33.6%。

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